29. Januar 2026

Erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer bei Vermietung eines Kaufhauses mit Lastenaufzug

Vermietet eine Immobiliengesellschaft ein Kaufhaus, in dem sich u.a. ein Lastenaufzug befindet, führt die Mitvermietung des Lastenaufzugs nicht zur Versagung der erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer. Zwar stellt der Lastenaufzug eine Betriebsvorrichtung dar, deren Mitvermietung an sich kürzungsschädlich ist; bei der Vermietung eines Kaufhausgrundstücks gehört die Mitvermietung eines Lastenaufzugs aber zu einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung notwendig dazu.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen kann aber zur Versagung der erweiterten Kürzung führen, weil Betriebsvorrichtungen steuerlich gesehen bewegliche Wirtschaftsgüter sind und daher keinen Grundbesitz darstellen.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die bis zum Jahr 2005 mehrere Kaufhäuser auf jeweils eigenen Grundstücken betrieb. Seit dem Jahr 2006 vermietete sie ihre Grundstücke; die jeweiligen Mieter betrieben nunmehr das Kaufhaus. Eines der Kaufhäuser bestand aus zwei Geschossen und war mit einer Laderampe, einem Personenfahrstuhl sowie einem Lastenaufzug ausgestattet. Die Herstellungskosten des Kaufhausgebäudes betrugen ca. 2,6 Mio. €; hiervon entfielen ca. 20.000 € auf den Lastenaufzug. Das Finanzamt erkannte die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer 2016 bis 2020 mit der Begründung, dass die Klägerin auch Betriebsvorrichtungen, nämlich den Lastenaufzug, mitvermietet habe, nicht an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte eine erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer dem Grunde nach, verwies die Sache aber zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:

• Zwar war nach der Rechtslage in den Streitjahren 2016 bis 2020 die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung gewerbesteuerlich schädlich, weil eine Betriebsvorrichtung steuerlich als bewegliches Wirtschaftsgut angesehen wird. Bei einer Betriebsvorrichtung handelt es sich um einen Gebäudebestandteil, der keine Gebäudefunktion hat, sondern dem ausschließlich eine rein betriebliche Funktion zukommt. Der Lastenaufzug stellte eine Betriebsvorrichtung dar, weil er im Gegensatz zu einer Rolltreppe oder einem Personenfahrstuhl nur eine rein betriebliche Funktion hatte.

• Allerdings ist die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung gewerbesteuerlich unschädlich, wenn sie als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlichen sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen ist. Hierfür kann eine feste bauliche Verbindung der Betriebsvorrichtung mit dem Gebäude ein Indiz sein. Im Fall einer baulichen Verbindung kann auch die objektiv-funktionale Beschaffung des Gebäudes relevant sein, also der Gebäudetypus, die Lage, Ausstattung und sonstige Eigenarten, die für eine bestimmte Nutzung sprechen. Gehört eine fest mit dem Gebäude verbundene Betriebsvorrichtung zur typischen Infrastruktur, die vom Vermieter gestellt wird, ist die Mitvermietung in der Regelung steuerlich unschädlich.

• Im Streitfall waren diese Voraussetzungen erfüllt. Der Lastenaufzug war mit dem Gebäude fest verbunden. Und aufgrund der objektiv-funktionalen Beschaffung des Gebäudes war die Mitvermietung des Lastenaufzugs ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung. Das Gebäude war nämlich aufgrund seiner Innenstadtlage und Ausstattung für die Nutzung als Kaufhaus prädestiniert. Zu einer Nutzung als Kaufhaus gehört aber auch ein vom Vermieter gestellter Lastenaufzug, um die Waren vom Anlieferungsbereich in die Verkaufsräume zu transportieren.

Hinweise: Nach neuer Rechtslage dürfen nunmehr auch Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden. Allerdings dürfen die Mieteinnahmen aus der Vermietung der Betriebsvorrichtungen nicht höher sein als 5 % der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes.

Zwar steht der Klägerin die erweiterte Kürzung zu, so dass ihr Gewinn an sich gewerbesteuerfrei ist. Dies gilt jedoch nicht für denjenigen Anteil der Miete, der auf die Vermietung des Lastenaufzugs entfällt, da es sich hierbei um ein bewegliches Wirtschaftsgut handelt. Der BFH hat die Sache an das FG zurückverwiesen, das nun diesen Mietanteil ermitteln muss. Sollte sich der Anteil nicht aus dem Mietvertrag ergeben, wird das FG ihn schätzen müssen.

Quelle: BFH, Urteil vom 25.9.2025 – IV R 31/23; NWB