29. Dezember 2025

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage bei Übernahme eines sog. Ökokontos

Der Zahlung für den Erwerb eines Grundstücks stellt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dar, auch wenn ein Teil der Zahlung auf ein sog. Ökokonto entfällt. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mindert sich daher nicht um den Anteil der Zahlung, der auf das Ökokonto entfällt.

Hintergrund: Der Kaufvertrag über ein Grundstück löst Grunderwerbsteuer aus, die sich grundsätzlich nach dem Kaufpreis richtet. Kommt es zu einem Eigentumswechsel an einem Grundstück, ohne dass es einen Kaufvertrag gab, unterliegt der Eigentumswechsel der Grunderwerbsteuer.

Das Ökokonto, auf dem Ökopunkte eingetragen werden, repräsentiert einen besonderen naturschutzrechtlichen Grundstückszustand. Es geht beim Verkauf des Grundstücks auf den Käufer über.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens ein Grundstück und zahlte hierfür eine Abfindung an den vorherigen Eigentümer. Der vorherige Eigentümer hatte für das Grundstück die Einrichtung eines Ökokontos beantragt und das Ökokonto erhalten. Nach der Abfindungsvereinbarung entfiel ein der Höhe nach benannter Anteil der Abfindung auf das Ökokonto. Die Klägerin machte geltend, dass die Bemessungsgrundlage um den auf das Ökokonto entfallenden Anteil der Abfindung zu mindern sei.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

• Der Eigentumsübergang an dem Grundstück unterlag der Grunderwerbsteuer. Da es keinen Kaufvertrag und auch keine Grundstücksauflassung gab, weil die Eigentumsübertragung im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens erfolgte, ist der Erwerb des Eigentums – und nicht der Kaufvertrag, wie sonst üblich – grunderwerbsteuerbar.

• Zwar kann nach dem Gesetz der Erwerb des Eigentums an einem Grundstück im Flurbereinigungsverfahren steuerfrei sein. Dies setzt aber voraus, dass der Erwerber auch Flächen in das Flurbereinigungsverfahren eingebracht hat. Dies war im Streitfall nicht der Fall, sondern die Klägerin hatte ein Grundstück erworben, das nicht mehr zur Abfindung benötigt wurde, weil andere Teilnehmer des Flurbereinigungsverfahrens auf eine Abfindung in Land (d.h. in Grundstücken) verzichtet hatten.

• Zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehört auch der auf das Ökokonto entfallende Teil der Abfindung. Denn die auf dem Ökokonto gutgeschriebenen Ökopunkte sind fest mit dem Grundstück verbunden, da das Ökokonto einen behördlich anerkannten naturschutzrechtlichen Grundstückszustand abbildet. Die Ökopunkte sind nicht frei handelbar, sondern können nur zusammen mit dem Grundstück übertragen werden. Folglich ist die Abfindung, soweit sie auf das Ökokonto entfällt, als Ausgleichsleistung für den Grundstückserwerb anzusehen.

Hinweise: Der Streitfall betraf das Ökokonto in Nordrhein-Westfalen. Andere Bundesländer haben ebenfalls Rechtsverordnungen zum Ökokonto erlassen. Sofern auch nach diesen Rechtsverordnungen das Ökokonto nicht getrennt vom Grundstück übertragen werden kann, dürfte das aktuelle Urteil auch für die Rechtsverordnungen anderer Bundesländer gelten, so dass es dort ebenfalls nicht zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage kommt.

Quelle: BFH, Urteil vom 4.6.2025 – II R 47/22; NWB