7. November 2025

Grunderwerbsteuer: Erneute Überschreitung der Schädlichkeitsgrenze durch Rückkauf

Wird eine Anteilsübertragung, die Anteile an einer grundbesitzenden GmbH betrifft, rückgängig gemacht und anschließend auch die Rückgängigmachung rückgängig gemacht, kann dies zwar zur Entstehung von Grunderwerbsteuer führen. Allerdings kann die erneute Rückgängigmachung zur Aufhebung der Grunderwerbsteuer führen, weil nach dem Gesetz die Entstehung der Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen rückgängig gemacht werden kann.

Hintergrund: Werden Anteile an einer Gesellschaft, die Grundbesitz hält, übertragen und ist der Erwerber nun mit mindestens 90 % (seit 1.7.2021) bzw. mit mindestens 95 % (bis zum 30.6.2021) beteiligt, entsteht Grunderwerbsteuer. Man spricht hier von einer sog. Anteilsvereinigung.

Ein grunderwerbsteuerbarer Grundstückserwerb oder auch Anteilserwerb kann nach dem Gesetz rückgängig gemacht werden (Rückerwerb). Erfolgt der Rückerwerb grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren und werden der Erwerb sowie die Rückgängigmachung beim zuständigen Finanzamt innerhalb von zwei Wochen angezeigt, entsteht weder für den Erwerb noch für den Rückerwerb Grunderwerbsteuer.

Sachverhalt: Die Klägerin war ursprünglich mit 94,9 % an der R-AG beteiligt, die Grundbesitz hielt. Weiterer Gesellschafter war die M-GmbH, die mit 5,1 % beteiligt war. Mit Vertrag vom 20.12.2011 übertrug die M-GmbH ihre Beteiligung von 5,1 % auf die Klägerin, die damit nun Alleingesellschafterin der R-AG war. Die Klägerin zeigte den Anteilserwerb aber erst nach Ablauf von zwei Wochen beim zuständigen Finanzamt an. Im Jahr 2013 setzte das Finanzamt Grunderwerbsteuer gegenüber der Klägerin fest.

Mit Vertrag vom 10.10.2012 machten die Klägerin und die M-GmbH den Vertrag vom 20.12.2011 rückgängig, so dass die Klägerin nun wieder mit 94,9 % beteiligt war. Beide vereinbarten das Recht, den Vertrag vom 10.10.2012 innerhalb von zwei Jahren rückgängig zu machen.

Mit Vertrag vom 8.4.2014 machten die Klägerin und die M-GmbH den Vertrag vom 10.10.2012 rückgängig, so dass die Klägerin nun wieder mit 100 % beteiligt war. Dieser Vertrag (vom 8.4.2012) wurde am 14.4.2014, also innerhalb von zwei Wochen, beim Finanzamt angezeigt. Das Finanzamt setzte nun erneut Grunderwerbsteuer gegenüber der Klägerin fest, da sie nun wieder mit mindestens 95 % an der grundbesitzenden R-AG beteiligt war. Die Klägerin beantragte beim Finanzamt, die Grunderwerbsteuer aufzuheben, weil es sich um einen Fall der Rückgängigmachung handle. Das Finanzamt lehnte diesen Antrag ab.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

• Zwar entstand aufgrund des Vertrags vom 8.4.2014 Grunderwerbsteuer, da die Beteiligung der Klägerin an der R-AG nun auf mindestens 95 %, nämlich auf 100 %, gestiegen war, so dass es bei ihr zu einer sog. Anteilsvereinigung gekommen war. Vor dem Vertrag am 8.4.2014 war die Klägerin nur mit 94,9 % beteiligt, anschließend aufgrund des Vertrags vom 8.4.2014 aber mit 100 %.

• Unbeachtlich war, dass die Klägerin bereits nach dem Vertrag vom 20.12.2011 mit 100 % beteiligt gewesen war und diese Beteiligungsquote bis zum Vertrag vom 10.10.2012 gehalten hatte. Aufgrund des Vertrags vom 10.10.2012, mit dem die Anteilsübertragung vom 20.12.2011 rückgängig gemacht worden war, sank die Beteiligungsquote der Klägerin ab dem 10.10.2012 wieder auf 94,9 % ab. Durch den Vertrag vom 8.4.2014 kam es zu einer erneuten Überschreitung der Schädlichkeitsgrenze von 95 %. Gegen diese erneute Überschreitung war die Klägerin nicht aufgrund ihrer früheren Beteiligungsquote von 100 % im Zeitraum vom 20.12.2011 bis zum 10.10.2012 "immun".

• Allerdings stellte der Vertrag vom 8.4.2014 eine grunderwerbsteuerliche Rückgängigmachung dar, so dass die Grunderwerbsteuer aufzuheben war. Rückgängig gemacht wurde der Vertrag vom 10.10.2012, so dass weder der Vertrag vom 10.10.2012 noch der Vertrag vom 8.4.2012 Grunderwerbsteuer auslöste. Unbeachtlich war, dass der Vertrag vom 8.4.2012 ohnehin nicht grunderwerbsteuerbar war, da die Klägerin die Schädlichkeitsgrenze von 95 % nicht überschritten hatte, sondern vielmehr unter diese Grenze gesunken war.

Hinweise: Dem BFH zufolge widerspräche es der gesetzlichen Zielsetzung, wenn eine Rückgängigmachung voraussetzt, dass der vorherige Erwerb steuerbar war.

Der BFH hielt es nicht für schädlich, dass die Klägerin und die M-GmbH die Anteilsübertragung vom 10.10.2012 nicht innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt angezeigt hatten; denn diese Anteilsübertragung war nicht grunderwerbsteuerbar.

Hätte die Klägerin die erste Anteilsübertragung vom 20.12.2011 fristgerecht beim Finanzamt angezeigt, hätte die Rückgängigmachung vom 10.10.2012 dazu geführt, dass die Grunderwerbsteuer für den Vertrag vom 20.12.2011 aufgehoben worden wäre.

Quelle: BFH, Urteil vom 7.5.2025 - II R 26/23; NWB