16. März 2026

Verkauf einer Eigentumswohnung nach Entnahme eines häuslichen Arbeitszimmers

Wird eine vermietete Eigentumswohnung mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft und ist innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf ein häusliches Arbeitszimmer aus dem Betriebs- in das Privatvermögen entnommen worden, entsteht kein anteiliger Spekulationsgewinn im Umfang des auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinns.

Hintergrund: Ein Spekulationsgewinn entsteht, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung mit Gewinn verkauft wird. Nach dem Gesetz gilt als Anschaffung aber auch die Überführung eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme. Mit der Entnahme einer Eigentumswohnung aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen beginnt also eine neue Zehnjahresfrist.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und kauften im April 2003 eine Eigentumswohnung, die ihnen je zur Hälfte gehörte. Der Ehemann war unternehmerisch tätig und nutzte im Zeitraum April 2003 bis November 2006 ein häusliches Arbeitszimmer (18,04 % der Wohnfläche) für betriebliche Zwecke. Das Arbeitszimmer erfasste er in seiner Bilanz. Am 1.11.2006 entnahm er das häusliche Arbeitszimmer aus dem Betriebsvermögen in sein Privatvermögen. Seit 2011 vermieteten die Kläger die Wohnung. Im November 2013 verkauften die Kläger die Wohnung mit Gewinn. Das Finanzamt ging hinsichtlich des auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn von einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn aus, weil nach seiner Auffassung die Entnahme des Arbeitszimmers als Anschaffung galt.

Entscheidung: Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt:

• Die Kläger haben nicht innerhalb von zehn Jahren die Eigentumswohnung angeschafft und mit Gewinn verkauft. Denn sie haben die Wohnung im April 2003 erworben und erst im November 2013 verkauft, also nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.

• Auch das Arbeitszimmer ist nicht innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gekauft und mit Gewinn verkauft worden. Zwar gilt die Entnahme des Arbeitszimmers am 1.11.2006 als Anschaffung, und die Wohnung ist im November 2013 veräußert worden. Allerdings ist nicht das häusliche Arbeitszimmer verkauft worden, sondern die gesamte Eigentumswohnung. Das Arbeitszimmer ist mit der verkauften Eigentumswohnung jedoch wirtschaftlich nicht identisch, da es sich um zwei verschiedene Wirtschaftsgüter handelt.

Hinweise: Das FG hätte anderes entschieden, wenn die Kläger die gesamte Wohnung dem Betriebsvermögen zugeordnet und dann am 1.11.2006 in das Privatvermögen entnommen hätten. Dann nämlich wäre die Wohnung – und nicht nur das Arbeitszimmer – am 1.11.2006 erworben und im November 2013 verkauft worden, also innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Die Ehefrau hat das Arbeitszimmer ohnehin nicht entnommen, da das Arbeitszimmer nur vom Ehemann entnommen worden ist. Daher hätte allenfalls der Kläger – die Richtigkeit der Argumentation des Finanzamts unterstellt – einen Spekulationsgewinn versteuern müssen, also im Umfang von 9,02 % (Anteil des Arbeitszimmers an der Wohnung 18,04 % x ½).

Da das Gesetz eine Entnahme als Anschaffung fingiert, besteht in den zehn Jahren nach Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen die Gefahr eines Spekulationsgewinns. Ein Spekulationsgewinn bei Immobilien kann nach dem Gesetz jedoch nicht entstehen, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.

Quelle: FG München, Urteil vom 16.10.2025 - 13 K 1234/22; Rev. bislang nicht eingelegt; NWB